Содержание
Отзывы туристов об отдыхе в Лазаревском. Оставить отзыв
Меню
ВойтиЗарегистрироваться
Разместить объявление
Лазаревское
ИзбранноеВойти
Сдать жилье
Отель «Dadayan»
Елена, Тюмень
Период отдыха: июнь 2022
Всем добрый день! Отдыхали уже два раза в этом отеле. Двое взрослых и двое детей — 9 и 12 лет. Первый раз за все время захотелось вернуться повторно и обязательно вернемся еще. Много плюсов перечислено в комментариях ниже, ко всем присоединяюсь. Хочу сказать СПАСИБО за гостеприимство!
P. s. отзыв пишу в ноябре, потому что уже соскучились, и скорее хочется следующее лето
Полезный отзыв? или
Гостевой дом «Алена»
Ольга, Санкт-Петербург
Период отдыха: август 2022
Неоднократно отдыхали в этом уютном доме с такой чудесной хозяйкой! Всегда все было на высшем уровне! Вот и в этом году, несмотря на то, что пришлось ждать освобождения номера, все сложилось удачно! Отдых удался! Большое спасибо хозяйке Елене! Очень надеемся встретиться на следующий год!
Полезный отзыв? или
Гостевой дом «Аркадия»
Марина, г.
Калуга
Период отдыха: сентябрь 2022
Уже второй раз отдыхаем в «Аркадии» и благодарны персоналу за гостепреимство, внимательное отношение и прекрасный отдых. Очень нравится бассейн, расположение и чистота в номерах и на территории. Спасибо!
Полезный отзыв? или
Гостевой дом «Мореон»
Тимофей, Мурманск
Период отдыха: июль 2022
Хочу оставить отзыв о гостевом доме «Мореон» ул. Бирюзовая 7/1
Оценка: 2 из 5.
Сразу скажу, отдыхал за это лето дважды, в июле и сентябре.
Первый раз был в данном гостевом дома 5 дней, хоть и проплатил 14, планы поменялись, уехал в Абхазию. За сумму 2500р./сутки, был предоставлен номер на 2-м этаже, с неработающем ТВ и кондиционером. Но, все покрывали: цена, сезон и расположение. Но, когда приехали в сентябре, забронировав номер в июле указав что будет мужчина пенсионного возраста на костылях, отношение было совсем другое.
1. Нас заселили на 3 и 4 этаж, долго (3 дня) кормили завтраками переселить вниз.
Администратор делает уборку между заездами 10−20 минут.
2. Когда переселили, то номера оказались вонючими, с неисправной сантехникой и скрипучими матрасами. Подушки пахли какими-то заквашенными грибами.
3. Нет зоны отдыха для детей, поэтому дети носятся с самого утра под окнами номеров, кричат и не дают отдыхать.
4. Кухня гостевого дома это помещение квадратов 15, с 1 плитой, микроволновкой и минимум посуды, нет ни дуршлага, ни штопора, ни лопатки для жарки.
5. Калитка закрывается с 22 часов, т. е. с пляжной зоны, кафе, тира и т. д. после 22-х часов приходится обходить квартал что бы попасть в номер.
6. При отъезде номер не принимают, не прощаются, не предлагают вызвать такси и т. д.
Переехали через неделю, и больше не вернемся.
Один плюс — близко море.
Полезный отзыв? или
Уютная квартира в центре
Галина, Ростов-на-Дону
Период отдыха: ноябрь 2022
Очень чистая, уютная, тихая квартира.
Вся инфраструктура в шаговой доступности. Хозяйка Ольга внимательная, заботливая женщина. Все очень понравилось. Обязательно вернемся летом.
Полезный отзыв? или
Гостевой дом «Южный»
Марина и Алексей, Нижний Новгород
Период отдыха: октябрь 2022
Отдыхали в конце октября. Все очень понравилось. На вокзале встретили. В номере есть все для комфортного проживания: холодильник, микроволновка, набор посуды. В ванной полотенца, фен. Очень понравился большой балкон, где по утрам солнце и можно даже загорать. Хозяева очень доброжелательные. Место тихое и уютное.
Полезный отзыв? или
Частный домик у самого моря
Ольга, Пермский край г. Чайковский
Период отдыха: июль 2022
Отдыхали семьей из 4 человек. Все очень понравилось, чисто, уютно. До моря в 2 минутах ходьбы. Хозяева приветливые, доброжелательные. Двор красивый, утопает весь в зелени, в цветах.
Большое Вам спасибо!!!
Полезный отзыв? или
Гостевой дом «Grand Family»
Наталия, Воронеж
Период отдыха: август 2022
Отдыхали вместе с детьми в августе 2022 года. Могу сказать, что это самый лучший отдых за последние 5 лет. Созданы прекрасные условия для отдыха с детьми. Очень понравилась идеальная чистота. Хозяин и персонал очень внимательны, доброжелательны. Спасибо за отдых.
Полезный отзыв? или
Гостевой дом «Лагуна»
Наталья, Иркутск
Период отдыха: октябрь 2022
Отдыхали семьей в комнате с отдельным входом, санузлом и кухней, очень понравилось, тихое место в центре Лазаревского, до моря 10 минут прогулочным шагом, номер чистый со всем необходимым, спасибо хозяевам за гостеприимство, заботу и отзывчивость!
Полезный отзыв? или
Гостиничный комплекс «Чайка» корпус 5
Валентина Ивановна Лузина, Санкт-Петербург
Период отдыха: сентябрь 2022
Люди, милые, дорогие!!! Не вздумайте даже, там сеть отелей типа «Тропикана», два гектара земли.
Приехали 27-го сентября 2022, еле дозвонились, наконец-то нашли, и ни «Тропикану», а в Чайку надо было. Как оказалось, наш номер, забронированный ещё в феврале, занят до 01.10, повели нас по Сочинскому шоссе к дому 2, заброшенная территория, грязь, мусор. Привели к дому 2 «Е», представьте: Одесса 1930-ых годов, длинные двух-трёх этажные длинные здания, с кучей наружных лестниц, металлических, и везде висит стиранное постельное бельё. Естественно, назрел скандальчик, вызвали какую-то даму- хамка, ничего не сказать — но на машине возили, пока не нашли подобный, двухкомнатный номер, предоплата была проведена еще 06 марта. Оказалось, что не ей, их там много хозяев. В итоге нас поселили на Одоевского, 41, конечно не айс, но отдохнуть надо же, остановились конечно. Не связывайтесь с «Чайка», «Тропикана», всё, что связано с Сочинским шоссе, 2е, ж??? Выбирать Вам! Долго выискивала отзывы, именно на этих дельцов, и нашла на этом сайте, админ Чайки говорила, что они на пяти сайтах нас дурят.
Полезный отзыв? или
Частный сектор на Бирюзовой
Оксана, Иваново
Период отдыха: июль 2022
Прекрасное место.
Море очень близко. Так же столовые, магазины, кафе, парк в шаговой доступности. Хозяин хороший, добрый человек. Условия проживания отличные, уютный дворик, большая кухня на улице. В общем, я вернусь туда ещё. Всем советую.
Полезный отзыв? или
Гостиный двор «Валентин»
Алла, Саратов
Период отдыха: сентябрь 2022
Отличное место, всё рядом, удобно!!! Очень приветливые и добрые хозяева!!! Хорошие номера, всё необходимое есть, чисто! Всё очень понравилось, приедим обязательно в следующем году
Полезный отзыв? или
Гостевой дом «Виктория +»
Ирина, Санкт-Петербург
Период отдыха: сентябрь 2022
Огромное спасибо Евгению и Виктории за наш отдых в Лазаревском. Очень понравился гостевой дом «Виктория+». Отличное место, до моря 5 минут. Номера удобные, чистые. Фотографии и описание соответствует действительности.
В Лазаревское только сюда! Спасибо, Ирина и Валерий!
Полезный отзыв? или
Эллинг № 80
Ольга, Иваново
Период отдыха: сентябрь 2022
Отдыхали с сестрой и сыном в своём любимом месте — Лазаревское, посёлок Рыбацкий у Андрея в эллинге «80». Очень понравилось близкое расположение к морю, меньше минуты ходьбы. Есть развлечения на любой вкус и для любого возраста: кафешки, рестораны, магазины. Андрей встретил у поезда, довёз до эллинга. Номер чистенький, уютный, на втором этаже с видом во дворик. В номере есть всё для комфортного проживания: холодильник, микроволновка, телевизор, кондиционер, посуда. Хозяева — вежливые, спасибо за отдых, обязательно приедем ещё!!!
Полезный отзыв? или
Гостевой дом «Виктория +»
Игорь, Новомосковск
Период отдыха: октябрь 2022
Прекрасные хозяева Евгений и Вика, гостеприимные и вежливые люди! В номерах и на территории чистота и порядок! Отличное расположение гостевого дома, море рядом горы тоже!
Полезный отзыв? или
Гостевой дом «Надежда»
Лазаревское, ул.
Тормахова, квартал 3, д. 23
Автостоянка
Wi-Fi
59 отзывов
от 325 руб
за чел. в сутки в октябре
Частное домовладение «Лазаревское»
Лазаревское, ул. Победы, д. 2/6
Автостоянка
Бассейн
Wi-Fi
36 отзывов
от 800 руб
за чел. в сутки в ноябре
Гостевой дом «На Победе»
Лазаревское, ул. Победы, д. 4
19 отзывов
Цены не указаны, уточняйте у владельца
Гостевой дом «Вояж»
Лазаревское, ул. Добролюбова, д. 8″А»
70 отзывов
от 550 руб
за чел. в сутки в ноябре
Страница 1 из 437
Вперед
Отзывы о жилье для отдыха Лазаревского 2022
Отель
Bounty (Баунти)
Сочи, ул. Приморская, 4б
Лечебно-оздоровительный комплекс
Горный воздух
Сочи, Лоо, Атарбеково, ул.
Таганрогская, 4/3
Мини-отель
Аида
Сочи, Адлер, ул. Православная, 48
Гостиница
Прибой
Сочи, Лоо, ул. Декабристов, 115
Гостевой дом
Лунная соната
Сочи, Лоо, ул.Таганрогская, 7а
Гостевой дом
Удача Плюс
Сочи, Адлер, с/х Россия, Имеретинская бухта, ул. Попова, 7
Все отзывы
Гостевой дом
В гостях у тети Аси
Сочи, Лоо, ул. Азовская, 4
Гостевой дом
9-Авеню
Сочи, Лоо, ул. Енисейская, 9
Гостевой дом
Эллеон
Сочи, Лоо, ул. Декабристов, 127
Гостевой дом
Вилла Va-Lensia (Валенсия)
Сочи, Лоо, Горный Воздух, ул. Енисейская, 9
Частная мини-гостиница
Адлер-НаИгМа
Сочи, Адлер, ул. Морозова, 6
Гостевой дом
Гостевой дом Valentina (Валентина)
Сочи, Адлер, Имеретинская Бухта, Некрасовское, ул. 65 лет Победы, 49
Гостевой дом
Горный простор
Сочи, Адлер, ул. Ленина, 286и
Гостевой дом
Жемчуг
Сочи, Лоо, ул.
Таллинская, 23/1
Гостевой дом
Семейный отдых
Сочи, Адлер, ул. Ленина, 286/6
Гостевой дом
Марлита
Сочи, Адлер, ул. Чкалова, 69
Гостевой дом
Баязет
Сочи, Адлер, ул. Голубые дали, 20/3
Гостевой дом
Солнечный берег
Сочи, Лоо, ул. Декабристов, 149а
Гостевой дом
Мирель
Сочи, Аше, ул. Гористая, 3/1
Гостевой дом
Пионер
Сочи, Центральный район, ул. Пионерская, 43
Гостевой дом
Усадьба
Сочи, Адлер, ул. Просвещения, 50а
Гостевой дом
У Светланы
Сочи, Хоста, Кудепста, Сухумское шоссе, 33/11
Мини-гостиница
Мария
Сочи, Хоста, ул. Платановая, 2
Гостевой дом
Августа
Сочи, Аше, ул. Репина, 34
Гостевой дом
Атон
Сочи, Вардане, ул. Львовская, 52а
Апарт-комплекс
Светлана
Сочи, Курортный проспект, 75, корпус 1
Парк аттракционов
Сочи Парк
Сочи, Адлер, Имеретинская низменность (Прибрежный кластер)
Отель
Вариант
Сочи, Адлер, ул.
Просвещения, 187
Частный дом
Звездочка
Сочи, Лоо, пер. Алычевый, 11
Гостевой дом
Александрит
Сочи, Адлер, ул. Лазурная, 12
Гостевой дом
Юлия
Сочи, Лоо, ул. Таллинская, 19
База отдыха
Тур-сервис
Сочи, Вардане, ул. Львовская, 52Б
Гостевой дом
Маргарита
Сочи, ул. Полтавская, 21/9
Пансионат
Шексна
Сочи, Вардане, ул. Львовская, 8/5
Военный санаторий
Лазурный берег (ФГБУ СКК «Сочинский» МО РФ)
Сочи, Лазаревское, Головинка, ул. Медицинская, 9
Гостиница
Эвкалипт
Сочи, Лоо, ул. Жигулевская, 4
Санаторий
Светлана
Сочи, Хоста, Курортный проспект, 75
Пансионат отдыха
Бургас
Сочи, Адлер, ул. Ленина, 233
Отель
Милана Олимпийский парк
Сочи, Адлер, Нижнеимеретинская бухта, ул. Казачья, 32
Когда упадут цены? – Forbes Advisor
Обновлено: 31 октября 2022 г., 23:48
Примечание редактора.
Мы получаем комиссию за партнерские ссылки на Forbes Advisor. Комиссии не влияют на мнения или оценки наших редакторов.
Гетти
Цены на жилье начинают показывать признаки охлаждения, так как покупатели отступили из-за удвоения ставок по ипотечным кредитам в этом году, что начинает убеждать продавцов снижать цену продажи.
Тем не менее, общее предложение жилья остается ограниченным, поскольку те, кто приобрел дома в последние годы по низким ставкам по ипотечным кредитам, остаются на месте. Кроме того, многие продавцы ждут снижения процентных ставок, чтобы иметь больше шансов получить желаемую цену.
В то время как цены на жилье продолжают расти по сравнению с прошлым годом, цены не так высоки, как в начале этого года, что указывает на замедление перегретого рынка жилья.
Последние цены на жилье и изменения на рынке
По данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), средняя цена продажи существующего дома в сентябре составила 384 800 долларов, что на 8,4% больше, чем год назад, но ниже рекордного уровня в 413 800 долларов в июне.
Тем не менее, по данным Ассоциации ипотечных банкиров (MBA), более высокая стоимость жилья сказалась на покупателях жилья, поскольку заявки на ипотеку находятся на самом низком уровне за 22 года.
Текущие изменения на рынке жилья отчасти связаны с экономикой в целом и настроениями потребителей. Прямо сейчас экономика остается на зыбучих песках.
С одной стороны, есть признаки ослабления экономики, поскольку в сентябре инфляция достигла 40-летнего максимума в 8,2%. Ожидается, что Федеральная резервная система повысит ставку в шестой раз в этом году на заседании 1-2 ноября в ответ на более высокую инфляцию. Fitch Ratings прогнозирует, что США вступят в период рецессии, начиная со второго квартала 2023 года. Но, с другой стороны, рынок труда и потребительские расходы остаются сильными.
Смешанные экономические сигналы привели к застою на рынке жилья.
Прогноз рынка жилья на сентябрь 2022 г.
Многие специалисты по жилищному строительству предостерегают покупателей от попыток определить время рынка, поскольку экономика проходит через этот период неопределенности.
«Решение купить сейчас или подождать будет зависеть от мотивации и ситуации отдельного покупателя. Ожидание может оказаться нецелесообразным», — говорит Криста Форсберг, агент по недвижимости Keller Williams Realty в Эдине, штат Миннесота. «Даже если покупатель сможет отложить покупку до конца года или до 2023 года, вряд ли произойдет значительное улучшение цен или процентных ставок».
По мере того, как мы приближаемся к концу 2022 года, эксперты по жилищному строительству внимательно следят за экономикой, которую все еще тянет во всех направлениях упорно высокая инфляция, рост процентных ставок, война в Украине и Covid-19, и это лишь некоторые из них. . В то время как жилье было звездой экономики США в последние несколько лет, есть признаки износа. Например, 30-летняя фиксированная ипотечная ставка достигла 20-летнего максимума в 7,08% к концу октября, что затрудняет доступ покупателей к доступному жилью.
Объем продаж существующих домов упал на 1,5% с августа по сентябрь, отметив снижение продаж седьмой месяц подряд, согласно NAR.
«Дорогие регионы страны особенно ощущают трудности и отмечают более значительное снижение продаж», — сказал в отчете главный экономист NAR Лоуренс Юн.
Тем не менее, Юн добавил, что жилищный фонд остается вблизи исторического минимума, что сдерживает спрос по сравнению с другими спадами и, следовательно, цены.
«Несмотря на более слабые продажи, по-прежнему поступает множество предложений, причем более четверти домов продаются по цене выше прейскурантной из-за ограниченного запаса», — сказал Юн. «Текущее отсутствие предложения подчеркивает огромный контраст с предыдущим крупным спадом на рынке с 2008 по 2010 год, когда уровень запасов был в четыре раза выше, чем сегодня».
Прогноз жилищного фонда на 2022 год
Низкий жилищный фонд стал особой проблемой после жилищного кризиса 2008 года, когда резко сократилось строительство новых домов. И с тех пор так и не восстановился полностью.
Поколение миллениалов — самое многочисленное из ныне живущих поколений в США — с тех пор вышли на рынок жилья, что привело к еще большему дефициту жилья.
Теперь Gen-Z начинает присматриваться к стартовым домам.
«На сегодняшнем рынке мы наблюдаем примерно трехмесячный запас домов, доступных для продажи, что составляет примерно половину того, что мы хотели бы видеть в обычном режиме», — говорит Рик Шарга, исполнительный вице-президент по анализу рынка в Данные АТОМ. «И у нас все еще есть неудовлетворенные потребности, основанные на демографических тенденциях».
Последний отчет об индексе жилья, опубликованный Национальной ассоциацией домостроителей, показал, что уверенность строителей в октябре падает десятый месяц подряд. Это был самый низкий показатель за 10 лет.
Когда рухнет рынок жилья?
Есть смешанные сигналы о том, рухнет ли и когда рынок жилья; или если он просто «исправится» после двузначных процентных скачков цен на жилье в прошлом году, как говорят некоторые экономисты.
«Мы оцениваем падение на 5% по стране», — говорит Шарга. «На некоторых рынках, хотите верьте, хотите нет, цены, вероятно, продолжат расти».
Другие эксперты соглашаются, указывая, что сегодняшние домовладельцы находятся в гораздо более надежном положении, чем те, кто вышел из финансового кризиса 2008 года, поэтому вероятность краха рынка жилья низка.
«Собственный капитал находится на самом высоком уровне за последние несколько десятилетий, поэтому домовладельцы имеют большую ценность в своем доме», — говорит Николь Башо, экономист Zillow.
Башо также отмечает, что ипотечные продукты стали менее рискованными.
«На ипотечном рынке гораздо больше правил и ограничений, которые делают его намного сильнее, менее волатильным и менее рискованным, чем на рынке после 2008 года», — говорит она.
При крахе рынка жилья вы обычно видите падение цен на жилье на 20-30% и снижение продаж жилья — гораздо больше, чем то, что происходит сейчас. Другим признаком является скачок в активности выкупа.
«Думаю, рынок скорее остынет, чем рухнет, — говорит Шарга.
Приближается много взысканий?
Хотя на сегодняшний день не было значительного скачка количества случаев обращения взыскания, количество случаев обращения взыскания неуклонно росло ежеквартально с тех пор, как федеральное правительство прекратило действие Covid-19.
мораторий на отчуждение заложенного имущества в сентябре 2021 года. По данным ATTOM Data Solutions, количество случаев обращения взыскания выросло примерно на 1% по сравнению с прошлым кварталом и на 167% по сравнению с прошлым годом, что находится в пределах того, что было до пандемии.
«Мы все еще работаем примерно на половине нормального уровня активности по отчуждению права выкупа», — говорит Шарга. Он не ожидает, что мы вернемся к «нормальным» уровням примерно до середины 2023 года, в зависимости от того, будет ли рецессия.
Ключевое отличие сейчас по сравнению с последним жилищным кризисом заключается в том, что многие домовладельцы, и даже те, кто изо всех сил пытается платить, значительно повысили стоимость своих домов в последние годы. Это означает, что у них все еще есть доля в своих домах, и они не находятся под водой, когда вы должны больше, чем стоит дом.
«(E)даже когда мораторий на отчуждение был снят… мы не увидели огромного потока отнятия права выкупа, потому что у людей так много акций», — говорит Башо.
Купить дом сейчас или подождать?
Покупка дома — на любом рынке — это очень личное решение. Поскольку жилье представляет собой самую крупную разовую покупку, которую большинство людей совершит в своей жизни, очень важно иметь прочное финансовое положение, прежде чем погрузиться в него.
Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы узнать, сколько ежемесячных расходов на жилье будет зависеть от вашего первоначального взноса. и процентная ставка.
Попытка определить время рынка или предсказать, что может произойти в следующем году, — не лучшая стратегия покупки жилья. Вместо этого лучше покупать исходя из вашего бюджета и потребностей. Если вы найдете дом, который вам нравится, в районе, который вам нравится, и он также соответствует вашему бюджету, то, скорее всего, он может подойти вам. Однако, если вы пойдете на слишком большие жертвы, чтобы получить дом, вы можете столкнуться с угрызениями совести покупателя и дорогим альбатросом, который вам придется сбросить.
Советы по покупке на горячем рынке жилья
Начните с бюджета и придерживайтесь его. Даже с небольшим увеличением количества выставленных на продажу домов покупатели по-прежнему сталкиваются с высокими ценами и ставками по ипотечным кредитам, приближающимися к 7%.
«Самая большая проблема сейчас — разрыв между покупателями и продавцами», — говорит Рита
Тайенака, владелица брокерской компании Coast to Canyon в округе Ориндж. «Покупатели хотят снизить цену, а продавцы хотят прошлогоднюю цену».
Хотя покупатели теперь получают немного больше передышки, им следует помнить, что это все еще рынок продавца, пока они рассматривают свои варианты.
Советы по продаже жилья на рынке жилья
Первый шаг к успешной продаже — найти агента по недвижимости, который хорошо знает этот район и пользуется высокой рекомендацией. Хороший агент будет тесно сотрудничать с вами, чтобы установить конкурентоспособную цену на ваш дом, отвечая на вопросы и предложения потенциальных покупателей.
Тайенака отмечает, что в последнее время огромное количество домов, выпадающих из-под условного депонирования, является предостережением для продавцов, которые продолжают требовать цены 2021 года. «Каждый думает, что его дом особенный, — говорит она.
Несмотря на то, что рынок по-прежнему склоняется в вашу пользу, в ваших же интересах представить свой дом в лучшем свете. Не у всех есть деньги, предназначенные для ремонта и ремонта, но немного пота может иметь большое значение. Первый шаг — расхламление, организация и уборка. Даже если ваш дом устарел, чистое пространство дает покупателям возможность увидеть потенциал нового дома.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Приведет ли рост процентных ставок к снижению цен на жилье?
Исторически сложилось так, что рост процентных ставок не всегда приводит к снижению цен на жилье. Рост процентных ставок, как правило, приводит к сокращению роста стоимости жилья. Однако, учитывая, что процентные ставки выросли так быстро в этом году, это может привести к снижению цен на жилье.
Динамика цен на жилье также зависит от того, сможет ли предложение поспевать за спросом.
Что произойдет, если рынок жилья рухнет?
Большинство экспертов не ожидают краха рынка жилья, поскольку многие домовладельцы вложили в свои дома значительный капитал. Проблема в первую очередь в кризисе доступности. Высокие процентные ставки и завышенная стоимость жилья сделали покупку дома сложной задачей для тех, кто покупает жилье впервые.
Разумно ли покупать недвижимость до кризиса?
Если у вас есть финансовые возможности для покупки дома, в котором вы планируете жить в течение длительного времени, не имеет значения, когда вы его купили, потому что вы будете жить в нем через экономические взлеты и падения. Однако, если вы хотите купить недвижимость в качестве краткосрочной инвестиции, она будет сопряжена с большим риском, если вы купили ее на пике перед рецессией.
Эта статья была полезной?
Оцените эту статью
★
★
★
★
★
Пожалуйста, оцените статью
Пожалуйста, введите действительный адрес электронной почты
Комментарии
Мы будем рады услышать от вас, пожалуйста, оставьте свой комментарий.
Неверный адрес электронной почты
Спасибо за отзыв!
Что-то пошло не так. Пожалуйста, попробуйте позже.
Еще от
Информация, представленная на Forbes Advisor, предназначена только для образовательных целей. Ваше финансовое положение уникально, и продукты и услуги, которые мы рассматриваем, могут не подходить для ваших обстоятельств. Мы не предлагаем финансовые консультации, консультационные или брокерские услуги, а также не рекомендуем и не советуем отдельным лицам покупать или продавать определенные акции или ценные бумаги. Информация о производительности могла измениться с момента публикации. Прошлые показатели не свидетельствуют о будущих результатах.
Forbes Advisor придерживается строгих стандартов редакционной честности. Насколько нам известно, весь контент является точным на дату публикации, хотя содержащиеся здесь предложения могут быть недоступны. Высказанные мнения принадлежат только автору и не были предоставлены, одобрены или иным образом одобрены нашими партнерами.
Робин Ротштейн пишет об ипотеке и жилье в Forbes Advisor US. До этого Робин была подрядчиком SoFi, где писала ипотечный контент. Кроме того, она работала фрилансером в качестве писателя о здоровье и искусстве. Робин, проживающий в Нью-Йорке, также является опубликованным драматургом. Ее произведения были выпущены на международном уровне, и она работала специалистом по операциям в гастрольной индустрии Бродвея.
Редакция Forbes Advisor независима и объективна. Чтобы поддержать нашу отчетную работу и продолжать предоставлять этот контент бесплатно нашим читателям, мы получаем компенсацию от компаний, размещающих рекламу на сайте Forbes Advisor. Эта компенсация происходит из двух основных источников. Сначала мы предоставляем рекламодателям платные места для представления своих предложений. Компенсация, которую мы получаем за эти места размещения, влияет на то, как и где предложения рекламодателей появляются на сайте. Этот сайт не включает все компании или продукты, доступные на рынке.
Во-вторых, мы также включаем ссылки на предложения рекламодателей в некоторые наши статьи; эти «партнерские ссылки» могут приносить доход нашему сайту, когда вы нажимаете на них. Вознаграждение, которое мы получаем от рекламодателей, не влияет на рекомендации или советы, которые наша редакция дает в наших статьях, или иным образом влияет на какой-либо редакционный контент в Forbes Advisor. Несмотря на то, что мы прилагаем все усилия, чтобы предоставить точную и актуальную информацию, которая, по нашему мнению, будет для вас актуальной, Forbes Advisor не гарантирует и не может гарантировать, что любая предоставленная информация является полной, и не делает никаких заявлений или гарантий в связи с ней, а также ее точностью или применимостью. . Вот список наших партнеров, которые предлагают продукты, на которые у нас есть партнерские ссылки.
Вы уверены, что хотите оставить свой выбор?
Кто виноват в дороговизне жилья? Это сложнее, чем вы думаете.
Публичные дебаты делятся на две школы мысли о том, почему стоимость жилья так высока во многих частях США.
Школа YIMBY («Да, на моем заднем дворе») утверждает, что жилье стоит дорого, потому что местные органы власти — и избиратели — приняли чрезмерно ограничительные меры. правила землепользования, ограничивающие строительство нового жилья. С другой стороны, левые политики, такие как Берни Сандерс, утверждают, что жилье стоит дорого, потому что «коррумпированные застройщики облагораживают районы».
Итак, что это? Правительственные постановления делают невозможным строительство новых домов, или застройщики завышают цены для покупателей и арендаторов жилья? Кто на самом деле получает прибыль от строительства — или не строительства — нового жилья?
В этой статье я изложу некоторые основные факты о финансовой экосистеме жилищного строительства и расскажу о том, как правила землепользования влияют на решения о строительстве. Как нормативные барьеры влияют на рентабельность нового жилищного строительства? И как затраты на разработку (включая соблюдение нормативных требований) распределяются между разработчиками, кредиторами и инвесторами?
Кто есть кто в сфере жилой недвижимости
Люди часто называют всю отрасль жилищного строительства «застройщиками», но существует множество различных типов компаний, занимающихся строительством новых домов (рис.
1). В этой статье основное внимание уделяется производству жилья по рыночным ценам; экосистема субсидируемого жилищного строительства значительно сложнее.
Два типа компаний несут основную ответственность за превращение земли в дома: застройщики и строители жилья. Застройщики покупают большие земельные участки и проходят нормативный процесс для получения необходимых прав, более подробно обсуждаемых ниже. Для крупных проектов на одну семью застройщики также делят основной участок на отдельные участки под застройку и строят необходимую инфраструктуру, включая дороги, тротуары, водопроводные и канализационные линии.
Застройщики затем продают обслуживаемые участки жилищным строителям, которые являются компаниями, которые проектируют и строят индивидуальные дома для продажи или сдачи в аренду домохозяйствам. Строители многоквартирного арендного жилья могут оставить здания в своем портфеле или продать их другому постоянному владельцу.
На практике существуют две параллельные отрасли жилищного строительства.
Одна группа девелоперов и строителей специализируется на застройке «с нуля»: строительстве новых отдельных домов или таунхаусов на незастроенных сельскохозяйственных землях в пригородах и сельской местности (квартиры составляют небольшую долю в застройке с нуля). Отдельный набор компаний специализируется на «точечной» реконструкции в пределах городского ядра, состоящего в основном из многоквартирных домов (как сдаваемых в аренду, так и кондоминиумов) или смешанных жилых и коммерческих зданий.
Некоторые нормативные акты по-разному препятствуют реализации проектов заполнения и новых полей. Например, минимальные размеры участков являются одним из наиболее важных правил плотности для новых подразделений на одну семью, но менее актуальны для проектов заполнения, где земельные участки уже имеют четко определенные границы.
Большинство застройщиков и строителей жилья не могут позволить себе полностью самостоятельно финансировать свои проекты, поэтому они полагаются на банки или другие финансовые учреждения для предоставления кредитов для покрытия части затрат на строительство.
Финансирование покупки многоквартирной сдаваемой в аренду недвижимости поступает от банков, страховых компаний и других инвесторов в акционерный капитал. Некоторые вертикально интегрированные компании, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), могут выполнять все эти функции.
Как указано ниже, местные нормативные акты влияют на процесс жилищного строительства по целому ряду каналов, включая прямые затраты на строительство, затраты на соблюдение требований, а также путем изменения финансовых рисков и доходов. Эти каналы влияют на решения каждой группы участников отрасли, от застройщиков и строителей жилья до кредиторов и инвесторов в акционерный капитал.
Развитие недвижимости — рискованное дело. Регуляторные барьеры делают его более рискованным.
Процесс строительства новых домов полон неопределенностей и неожиданных препятствий. Регуляторные барьеры делают его более рискованным, более длительным и более дорогим, что имеет последствия для доступности жилья.
Рассмотрим довольно простой случай: преобразование сельскохозяйственных угодий в новую часть домов на одну семью в пригороде или маленьком городке. Чтобы начать процесс, застройщик может купить землю сразу или приобрести опцион на покупку позже. Следующим шагом является обращение в соответствующие органы местного самоуправления за разрешением на изменение зоны земельного участка из его текущего разрешенного использования (сельское хозяйство) в жилое.
Местные органы власти могут удовлетворить запрос застройщика на изменение зонирования, отклонить его или удовлетворить его с изменениями или условиями. Например, населенный пункт может согласиться перезонировать землю под жилую застройку, но с меньшей плотностью, чем запрошено, что вынуждает застройщика строить меньше квартир, чем он ожидал. В большинстве населенных пунктов также требуется проверка воздействия на окружающую среду, прежде чем предоставлять повторное зонирование, оценивая влияние предлагаемой застройки на заторы на дорогах, уровень шума, дикую природу, эрозию почвы, сохранение водно-болотных угодий и многое другое.
Преобразование сельскохозяйственных угодий в жилье также связано с новой инфраструктурой — дорогами, тротуарами, водопроводными и канализационными линиями, которые местные органы власти обычно требуют от застройщиков построить или профинансировать. Все это должно произойти еще до начала строительства.
Процесс строительства новых домов полон неопределенностей и неожиданных препятствий. Регуляторные барьеры делают его более рискованным, длительным и более дорогим, что имеет последствия для доступности жилья.
Каждый шаг, требуемый местными органами власти в процессе освоения земли, имеет цель, будь то предотвращение ущерба окружающей среде или создание необходимой инфраструктуры. Но есть также расходы, связанные с процессом: гонорары юристов, сюрвейеров и специализированных консультантов, а также расходы на инфраструктуру. Время, затрачиваемое местными властями на рассмотрение документов и проведение слушаний, также представляет собой альтернативные издержки для государственного сектора.
Кто в конечном счете оплачивает расходы, связанные с обустройством земли — будь то из прибыли застройщика или передается потребителям нового жилья — может быть не сразу очевидно. Ясно только то, что более длительный и неопределенный процесс увеличивает затраты на разработку.
Хотите, чтобы жилье было дешевле? Позвольте домам развиваться быстрее.
Ключевым принципом финансов является временная стоимость денег: доллар дохода, полученный в будущем, стоит меньше, чем доллар, полученный сегодня. В девелопменте недвижимости проектные расходы (покупка земли, права собственности, строительство инфраструктуры и зданий) распределяются на начальном этапе, в то время как доход, полученный от продажи или сдачи в аренду домов, может не поступать в течение нескольких лет. Правила, удлиняющие процесс строительства, усугубляют проблему, вынуждая застройщиков увеличивать расходы задолго до того, как они получат доход от готовых домов.
Наиболее рискованным является процесс застройки, в котором как конечные результаты (можно ли построить новые дома и сколько), так и продолжительность процесса неизвестны.:quality(70)/articles/2021/05/article_4c90uydy9vF9_9o.jpeg)
Например, генеральные подрядчики оценивают затраты на жилищное строительство исходя из текущих цен на строительные материалы и заработной платы, которые со временем могут значительно меняться. Строители стараются спланировать завершение проекта во время роста спроса на жилье, когда арендная плата высока, а новые объекты не будут пустовать. Когда продолжительность процесса неопределенна — почти гарантирована, когда жители могут создавать задержки из-за политической оппозиции — застройщики не могут предсказать сроки завершения. Многие проекты, начатые во время буйного рынка жилья в начале 2000-х годов, были завершены или вообще прекратили строительство во время Великой рецессии, что вынудило строителей продавать землю и дома по выгодным ценам.
Риски и правила определяют, что будет построено
Если сложные правила застройки повышают риск строительства нового жилья, а некоторые местные органы власти имеют более сложные правила, чем другие, почему застройщики предпочитают строить в строго регулируемых местах? Как и во всех финансовых предприятиях, инвесторы будут вкладывать свое время и деньги в рискованные проекты только в том случае, если они ожидают более высокой прибыли в конце.
Это касается застройщиков, а также банков и инвесторов в акционерный капитал, которые выделяют средства на жилищное строительство.
Застройщики и строители домов могут приспособиться к географическим различиям в строгости правил несколькими способами. Они могут выбирать юрисдикции, в которых они работают, тип жилья для строительства, а также цену или аренду готовых домов (в пределах рынка).
В отличие от автомобилестроения, домостроительная промышленность США сильно фрагментирована. Многие мелкие застройщики и строители работают только на одном географическом рынке, в то время как горстка очень крупных фирм работает в нескольких городских районах или штатах.
Географические различия в местных правилах землепользования являются одной из причин фрагментарной структуры жилищного строительства. Некоторые крупные национальные компании, особенно застройщики многоквартирных домов, стратегически ориентируются на места заполнения в регионах с «ограниченным предложением».
В таких местах, как район залива, Большой Бостон и район метро Вашингтона, округ Колумбия, действуют сложные правила, которые удерживают менее хорошо финансируемых и связанных конкурентов от выхода на рынок. Другие фирмы, особенно крупные частные застройщики, извлекающие выгоду из эффекта масштаба, в основном строят в менее регулируемых пригородных и пригородных районах. Небольшие местные фирмы, строящие менее 10 домов в год, работают на каждом рынке.
В городских районах застройщики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже соседние общины могут иметь совершенно разные правила или отношение к развитию.
В городских районах застройщики могут выбирать участки в различных политических юрисдикциях; даже соседние общины могут иметь совершенно разные правила или отношение к развитию. В юрисдикциях, где процесс застройки носит весьма дискреционный характер, барьеры для застройки могут варьироваться в зависимости от района, отражая степень скоординированного сопротивления со стороны существующих жителей.
Правила также влияют на решения застройщиков о том, какой тип жилья строить. В местах, где зонирование запрещает что-либо, кроме отдельных домов на одну семью, правила являются обязательным ограничением для меньшего и более дешевого жилья. Зонирование исключительно для одной семьи ограничивает количество сдаваемого в аренду жилья в сообществе, поскольку дома на одну семью с большей вероятностью будут занимать владельцы, в то время как многоквартирные дома обычно строятся для арендаторов.
Регуляторные особенности, такие как процедурная сложность и высокая плата за воздействие, создают высокую фиксированную стоимость для любой новой застройки, а это означает, что стоимость дома снижается по мере увеличения количества домов в застройке. Таким образом, девелоперы с большей вероятностью будут строить в местах со строгими правилами, только если они могут строить относительно крупные проекты.
Глобальные рынки, местное законодательство
Девелоперы являются самым заметным лицом индустрии недвижимости и поэтому являются объектами критики со стороны политиков и местных ассоциаций.
Но девелопер — это только часть финансовой пищевой цепочки, обеспечивающей капитал для нового жилищного строительства. Так же, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные кредиты, чтобы помочь им купить дома, застройщики полагаются на кредиты от банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья. Правила, влияющие на риск развития, будут влиять на то, готов ли банк предоставить кредит на строительство и какую процентную ставку он взимает с застройщика.
Застройщик является лишь одним звеном в финансовой пищевой цепочке, обеспечивающей капитал для строительства нового жилья. Так же, как большинство домохозяйств полагаются на ипотечные кредиты, чтобы помочь им купить дома, застройщики полагаются на кредиты от банков и других спонсоров, чтобы помочь финансировать строительство нового жилья.
В то время как существует множество научных исследований о том, как правила землепользования влияют на цены на жилье и производство, мы гораздо меньше знаем о том, как правила влияют на потоки капитала, необходимые для строительства и приобретения жилья.
Одна из причин заключается в том, что существует гораздо меньше общедоступных данных о финансировании многоквартирной арендной недвижимости, чем о жилой недвижимости, занимаемой собственниками. Ниже я предлагаю три возможных способа, с помощью которых местные правила могут повлиять на инвестиции в жилье на рынке капитала. Разработчикам политики было бы полезно провести дополнительные эмпирические исследования этих факторов.
Нормативно-правовые барьеры могут стимулировать «фильтрацию» существующих квартир вверх
В местах, где законодательство особенно затрудняет новое строительство, больше капитала может быть направлено на приобретение и ремонт существующей собственности. Они сталкиваются с меньшим регулятивным риском, поскольку обычно не требуют изменения зонирования. Нетрудно найти примеры институциональных инвесторов на жестко регулируемых рынках, покупающих старые многоквартирные дома, проводящих капитальный ремонт, а затем сдающих отремонтированные квартиры в аренду по значительно более высокой арендной плате — многоквартирный эквивалент продажи старых домов на одну семью.
Этот процесс восходящей «фильтрации» среди существующих квартир особенно беспокоит доступность жилья, поскольку он приводит к повышению арендной платы без увеличения количества доступных домов.
Мобильность капитала может привести к росту цен на жилье в местах с жестким регулированием
Для кредиторов и инвесторов, работающих на национальном или глобальном уровне, географические различия в регулировании землепользования могут способствовать притоку капитала в менее регулируемые районы. Когда национальные финансовые учреждения инвестируют в недвижимость в строго регулируемых местах, особенно там, где процессы застройки носят весьма дискреционный характер, инвесторы будут ожидать более высоких процентных ставок или прибыли на собственный капитал. Соблюдение более высоких минимальных норм прибыли для инвесторов требует, чтобы застройщики и строители взимали более высокие цены за готовое жилье, что приводит к ухудшению доступности для арендаторов и покупателей жилья.
Региональные банки могут выделять средства для финансирования строительства
Небольшие региональные банки активно занимаются кредитованием строительства. Поскольку они в основном предоставляют кредиты в определенных географических регионах, сложные нормативные условия вряд ли заставят их капиталы переместиться в другие места. Вместо этого в пределах своего рынка они могут решить сократить свой общий портфель недвижимости по сравнению с другими типами кредитов. В совокупности это может проявляться как «сжатие» пространства кредитования строительства.
Не забывайте о других бенефициарах нормативных барьеров: Существующие домовладельцы
Несмотря на всю враждебность, направленную на застройщиков, арендодателей и банкиров, самая большая группа бенефициаров нормативных актов, ограничивающих предложение жилья, не являются коммерческими корпорации. Домовладельцы, которым посчастливилось приобрести свои дома в более ранние периоды, получили значительный прирост богатства, большая часть которого освобождена от налогообложения.